„Czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 zdanie pierwsze i art. 27 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz.737) w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli?”
Taki problem prawny, uznając go za istotny, przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny w Gdańsku rozpatrujący apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku uwzględniającego powództwo o uchylenie dwóch uchwał jednej z sopockich wspólnot mieszkaniowych, które zostały podjęte w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących wyrażenia zgody na sprzedaż napoi alkoholowych w lokalach użytkowych.
Z ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd I instancji wynika, że w wyżej wspomnianej wspólnocie mieszkaniowej nad uchwałami głosowano w sposób elektroniczny (via e-mail), jednak pomimo istnienia listy z adresami e-mail wszystkich członków wspólnoty, nie do wszystkich właścicieli dotarła korespondencja elektroniczna z kartą do głosowania. Sąd I instancji w związku z tym zważył, że uchwała nie została poddana pod głosowanie wszystkich uprawnionych. Głosy zbierał jeden z członków zarządu rzeczonej wspólnoty mieszkaniowej, który jednak był osobiście zainteresowany wynikiem głosowania i szybkością podjęcia uchwał, będąc właścicielem jednego z lokali użytkowych mieszczących się w nieruchomości wspólnej, którą ta wspólnota zarządzała. Zdaniem sądu I instancji tenże członek zarządu wyżej wspomnianej wspólnoty mieszkaniowej dopilnował, by uchwały poddać pod głosowanie jedynie tych członków wspólnoty, którzy oddaliby głos aprobujący treść uchwał, organizując w odpowiedni sposób techniczne aspekty głosowania. W ocenie Sądu Okręgowego w Gdańsku taki sposób głosowania stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością. Sąd II instancji natomiast, pomimo tego, że za bezsporne uznał, iż nie zapewniono możliwości oddania głosu w przedmiocie wspomnianych uchwał wszystkim członkom wspólnoty, powziął jednak wątpliwość, której skutkiem było przytoczone na wstępie niniejszego wpisu zagadnienie prawne.
Sąd Najwyższy odpowiedź na postawione mu przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku pytanie wyraził uchwałą z dnia 27 lutego 2020 r., stwierdziwszy, że „niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.
Wobec takiego stanowiska ostatecznie stało się jasne, że uchwały wspólnot mieszkaniowych podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów w sytuacji gdy nie zapewniono części właścicieli lokali możliwości udziału w głosowaniu w tym trybie mogą być kwestionowane przed sądem i w następstwie tego mogą zostać uchylone, nawet jeśli taka uchwała lub uchwały zostały poparte przez wymaganą większość, o ile niezapewnienie udziału pominiętym członkom wspólnoty mogło mieć wpływ na treść uchwały lub uchwał.